TOP Ö 5: Umsetzung des Ergebnisses aus der in 2011 beschlossenen und durch die Firma Analyse + Konzepte vorgenommenen Mietwerterhebung im Gebiet der Stadt Emden

Beschluss: Verweisung an die Fraktionen

 

 


Frau Tempel führt aus, zunächst wolle sie sich dafür entschuldigen, dass der Beschlussvorlage versehentlich die Anlage nicht beigefügt worden sei. Diese sei nunmehr vor der Sitzung an die Ausschussmitglieder verteilt worden.

 

Sie erinnert daran, dass im letzten Jahr eine Mitteilungsvorlage in den Ausschuss für Gesundheit und Soziales eingebracht worden sei, aus der hervorging, dass aufgrund der bundessozialgesetzlichen Rechtsprechung gefordert werde, für die abstrakte Angemessenheit der Miete einen generellen Maßstb zu entwickeln. Mit der Erstellung einer Mietübersicht wird den Anforderungen der Rechtsprechung in mehreren Punkten Genüge getan und der Sozialhilfeträger erhält eine rechtlich sichere Handlungsgrundlage. Die Sozialgesetzbücher II und XII  regeln, dass der Sozialhilfeträger den Leistungsempfängern die Miete zuzubilligen habe, die angemessen sei. Dabei sei dieser Angemessenheitsbegriff ein unbestimmter Rechtsbegriff, der der Prüfung durch das Gericht unterliegen würde. Man sei im letzten Jahr zu dem Entschluss gekommen, auch für Emden eine Mietwerterhebung durchführen zu lassen, damit man auf der sicheren Seite sei. Nach einer erfolgten Ausschreibung sei der Auftrag an die Firma Analyse & Konzepte gegangen. Die Mietpreiserhebung sei mittlerweile auch unter Beteiligung der in Emden ansässigen Wohnungsbaugesellschaften durchgeführt worden, den unmittelbar vor dieser Sitzung das Ergebnis vorgestellt worden sei.

 

Weiter erklärt Frau Tempel, Herr Strege von der Firma Analyse & Konzepte werde jetzt darstellen, wie diese Mietwerterhebung durchgeführt worden sei und auch die sich daraus ergebenen Vorschläge erläutern.

 

Herr Strege stellt sich und das Unternehmen Analyse & Konzepte zunächst vor und erläutert dann anhand einer PowerPoint-Präsentation die Mietwerterhebung der Stadt Emden 2011/2012. Die Präsentation ist im Ratsinformationssystem unter www.emden.de einsehbar.

 

Frau E. Meyer bedankt sich für die Ausführungen und bittet um Wortmeldungen.

 

Herr Götze stellt heraus, er habe damit gerechnet, dass es Ziel sein werde, eine Senkung der Wohnungskosten vorzunehmen. Er fragt an, ob berücksichtigt worden sei, dass die Menschen, die eine Grundsicherung oder Hartz IV bekämen, teilweise von den Wohnungsunternehmen nicht genommen würden.

 

Herr Strege antwortet, diese Informationen würde kein Wohnungsunternehmen bekanntgeben. Letztendlich sei es so, dass er diese Empfehlung für den Richtwert als sogenannte Nichtprüfungsgrenze geben würde. Somit könne quasi ein Sachbearbeiter entscheiden, dass alles, was bis zu diesem Richtwerten vorliegen würde, als angemessen betrachtet werden könne. Die Miete, die teurer sei, müsste im Einzelfall geprüft werden. Wenn kein günstigerer Wohnraum am Markt vorhanden sei, der als angemessen gelte, müsste entschieden werden, ob auch eine höhere Miete übernommen werde. Ihm sei nicht bekannt, ob die Wohnungsunternehmen Personen ablehnen. 

 

Herr Götze bemerkt, aus seiner eigenen Tätigkeit heraus habe er erfahren können, dass Menschen, die eine Grundsicherung bekämen oder Hartz IV beziehen würden, oftmals aus diesem Grund keine Wohnung bekämen.

 

Frau Tempel erinnert daran, dass diese Einzelfälle bekannt seien. Doch es gehe hier darum, mit der Festlegung von Angemessenheitsgrenzen einen generellen Maßstab  zu haben. Wenn tatsächlich einzelfallbezogen diese Miete am Markt nicht vorhanden sei und der Hilfeempfänger auch aus anderen Gründen möglicherweise mit einem Wohnraum versorgt werden müsse, der nur zu einem höheren Mietwert angemietet werden könne, dann seien Einzelfallprüfungen jederzeit noch durchzuführen. 

 

Auf die Frage von Herr Ohling, was man unter kalten Betriebskosten verstehen würde, antwortet Herr Strege, es handele sich dabei um die Nebenkosten einer Wohnung ohne Heizkosten.

 

Frau Lechner fragt an, um welche großen Wohnungsunternehmen in Emden es sich handeln würde und ob auch Unternehmen, die ihren Sitz z. B. in den Niederlanden haben würden, befragt worden seien. Weiter erkundigt sie sich, was mit den Mietern passieren würde, deren Miete jetzt zu hoch sei und die nicht in der Lage seien, zu klagen.

 

Herr Strege erklärt, insgesamt seien 13 große Wohnungsunternehmen mit Beständen hier in Emden angesprochen worden. Bis auf einige wenige hätten auch alle Daten genannt. Unternehmen aus den Niederlanden seien nicht befragt worden.

 

Frau Tempel bemerkt, bei den Heizkosten würde sich nichts ändern, da hier die Bundestabelle angewandt werde, die auch vom Bundessozialgericht als rechtssicher anerkannt sei. Wenn die Werte möglicherweise diese Richtwerte übersteigen würden, müsse der Einzelfall geprüft werden. Auch bei der Miete selber müsste geprüft werden, ob jemand vielleicht einen besonderen Heizungsbedarf habe oder sonstige Gründe bestehen würden, dass die Heizkosten höher seien. Die neuen Richtwerte würden ab Ratsbeschluss auf Fälle angewendet werden, die dann einen Antrag auf Übernahme von Kosten der Unterkunft stellen würden. Für die Bestandsfälle werde seitens der Verwaltung vorgeschlagen, den Bewilligungszeitraum auslaufen zu lassen. Danach werde geprüft, ob die Miete nach der neuen Angemessenheitsgrenze überschritten werde und ob besondere Gründe für eine Kürzung vorliegen würden. Wenn diese nicht gegeben seien, werde der Hilfeempfänger aufgefordert, einen anderen Wohnraum anzumieten. Für diese Anmietung werde noch einmal eine Zeit von sechs Monaten bewilligt, sodass die Umsetzung sukzessive erfolge.

 

Frau Marsal bezieht sich auf die Aussage in der Mietwerterhebung, dass es tatsächlich entsprechenden Wohnraum geben würde. Sie fragt an, woran man das ablesen könne. Weiter bitte sie um die Namen der Wohnungsbaugesellschaften, die befragt worden seien. Frau Marsal berichtet aus ihrer beruflichen Tätigkeit, bei der sie habe feststellen können, dass es für Menschen mit Schufa-Einträgen immer sehr schwierig sei, einen angemessenen und würdevollen Wohnraum zu bekommen. Während ihrer gesamten Dienstzeit habe sie noch nicht so viele verschimmelte Wohnungen wie hier in Emden gesehen. Das Wohnraumangebot für dieses Preissegment sei in Emden sehr schlecht. Sie könne sich überhaupt nicht vorstellen, dass die Leute eine billigere Wohnung finden würden, wenn die Preise so niedrig gesetzt würden. Sie stelle sich auch die Frage, wer die Umzugskosten bezahlen würde.

 

Weiter weist Frau Marsal darauf hin, dass es in Emden Ballungsgebiete geben würde, was nach dem Gesetz nicht sein sollte. Abschließend stellt sie den Antrag, diese Beschlussvorlage in die Fraktionen zur Beratung zu verweisen.

 

Herr Müller-Goldenstedt bemerkt, er habe sich gestern im Internet informiert, wie viele Wohnungen derzeit in Emden angeboten würden. Dabei habe er 36 Wohnungen gefunden, die er nach der alten und auch nach der neuen Regelung untersucht habe. Dabei habe er feststellen können, dass die Leidtragenden Zwei- und Vier-Personen-Haushalte seien, denn dort würde sich das Angebot erheblich verknappen. Gleichzeitig habe er auch feststellen können, dass die Wohnraumgröße sich verknappen würde. Eine vierköpfige Familie würde dann im Durchschnitt nur noch eine 73 qm große Wohnung bekommen. Abschließend stellt er fest, dass er große Bedenken bei einer Umsetzung habe.

 

Herr Graf fragt an, was unter dem Begriff „unteres Preissegment“ zu verstehen sei. Zudem wäre es für ihn wichtig zu wissen, wo der Standort der Wohnungen in Emden sei. Mit der Miettabelle sei er absolut nicht einverstanden, da die Preise nicht identisch mit dem seien, was wirklich auf dem Markt in Emden gefordert werde. Seiner Meinung nach könne ein Wohnungsumzug nicht verlanget werden, wenn die Wohnung nur geringfügig zu groß sei. Hier würden die Umzugs- und Renovierungskosten die höhere Miete auf lange Sicht übersteigen.

 

Herr Strege führt aus, er gehe davon aus, dass Wohnraum zu den ermittelten Mietwerten vorhanden sei. Auch die Angebotsmieten sind erhoben worden. Das bedeute, er habe sämtliche Angebote in Zeitungen, Internet etc. erfasst, mit in die Berechnung aufgenommen. Als weiteres Segment habe er die Neuvertragsmieten berücksichtigt, um zu sehen, welche Mietverträge zu  welchem Preis zustande kämen. Wie sich an den Zahlen ablesen lasse, sei dieses ein sehr hoher  Anteil der Neuvertragsmieten, die zu dieser Empfehlungsgrenze zustande kämen.

 

Hinsichtlich der Preishöhen bemerkt Herr Strege, die bisherige Praxis in Emden mit der Wohngeldtabelle sei sehr großzügig gewesen. Aus seinen Erfahrungen heraus habe er feststellen können, dass bei anderen Leistungsträgern längst nicht so großzügig verfahren werde. Durch die sehr breite Erhebung des Marktes käme man zu der Information, dass diese großzügigen Preise nicht tatsächlich nötig seien im Sinne eines effizienten Mitteleinsatzes. Dabei könne man  nicht interessengeleitet vorgehen. Wenn er jetzt zu niedrige Richtwerte empfehlen würde, dann könne für diese Preise keine Wohnung angemietet werden und der Leistungsträger müsse die Gerichtskosten im Klageverfahren und letztendlich doch die teurere Wohnung bezahlen. Im Klageverfahren würde dieses für das erstellte schlüssige Konzept bedeuten, dass man ein negatives Urteil habe. Er müsse sich wirklich an die Marktsituation halten. Weiter führt Herr Strege aus, natürlich lasse sich soziale Segregation nicht komplett vermeiden. 

 

Hinsichtlich der Umzugskosten erklärt Herr Strege, man könne die Leistungsempfänger natürlich nur dann zu einem Umzug auffordern, wenn dieser letztendlich wirtschaftlich bleibe.

 

Anschließend nennt Herr Strege die von ihm angeschriebenen Wohnungsunternehmen. Es handele sich hierbei um die Prelios Immobilienmanagement GmbH, den Beamtenbau- und Wohnungsverein Emden, die Wohnungsgenossenschaft Selbsthilfe eG; die VOW Immobilienmanagement GmbH, die CURATOR GPM. Consult GmbH, die Südhessischen Wohnbau GmbH, die Gestrim Immobilienverwaltung GmbH, die Kallmeyer & Nagel Vermietungs- und Verwaltungs GmbH, die Emder Bau und Boden GmbH, die Hermes Hausverwaltung AG, Babcock & Brown Residential Grundstücks- und Hausverwaltungen in Grünwald, der SP Immobilien und Hausverwaltung und der Gewoba Emden. Bis auf wenige Ausnahmen seien alle Unternehmen bereit gewesen, an der Erhebung teilzunehmen. Da die Auskünfte freiwillig seien, könne man nicht alle verpflichten, zu antworten. Doch aufgrund der Berücksichtigung sehr großer Anteile des Wohnungsmarktes sei man statistisch auf jeden Fall auf einer ganz sicheren Seite und könne den Gesamtmarkt sehr gut abbilden.

 

Herr Haarmeyer fragt an, ob bei den Wohnungsbaugesellschaften nur nach den real vermieteten Wohnungen nachgefragt worden sei.

 

Herr Strege antwortet, er habe tatsächlich nur real laufende Mietverträge berücksichtigt. Leerstände seien in der Bestandsmietenerhebung grundsätzlich ausgeschlossen.

 

Herr Bongartz erklärt, die CDU-Fraktion werde dem Antrag auf Verweisung in die Fraktionen stattgeben, um sich auch erst einmal mit der Sachlage vertraut machen zu können.

 

Weiter weist er darauf hin, diese Erhebung sei nicht gezielt gemacht worden, um Kosten zu senken, sondern darum, Rechtssicherheit bei der Praxis in der Verwaltung zu bekommen. Das Ergebnis sei nunmehr, dass die Stadt Emden weit auf der sicheren Seite sei und auch noch Luft nach unten vorhanden wäre. Das sei nicht immer zwangsläufig der Fall. Auch dann nicht, wenn Umzüge unwirtschaftlich seien oder kein anderer Wohnraum für dieses Geld zu vermieten sei. Er erinnert daran, dass in den nächsten Wochen die Gespräche in der Haushaltsstrukturkommission beginnen würden und man überlegen müsse, wo es verantwortbar sei, möglicherweise in dieser Stadt Gelder dauerhaft einzusparen. Er weist darauf hin, dass nicht schon wieder ein ganzer Bereich komplett von den Beratungen ausgenommen werden könne. Dann bräuchte man solche Erhebungen nicht durchzuführen, zumal sie auch viel Geld kosten würden. Man müsse sich dann auch bestimmten Bindungswirkungen unterwerfen, wenn diese verantwortbar seien.

 

Frau Tempel stellt heraus, dass die Firma Analyse & Konzepte auch noch für viele andere Sozialhilfeträger arbeiten würde. Somit müssten sich auch andere Räte der Frage stellen, wie man mit der Angemessenheitsgrenze umgehen wolle. Frau Tempel erinnert daran, der Landkreis Aurich habe bereits vor zwei Jahren diesen Prozess durchlaufen und eine entsprechende Mietwerttabelle über einen anderen Anbieter erstellen lassen. Es sei auch festgestellt worden, dass die Wohngeldtabelle höhere Sätze vorgesehen habe und der tatsächliche Wohnungsmarkt durchaus in dem entsprechenden Preissegment und auch für die entsprechenden Nachfragen  Wohnungen  vorhalte, die unter diesem Tabellenwert der Wohngeldtabelle liegen würden. Nachdem diese Angemessenheitsgrenze festgelegt worden sei, habe man erstaunlicherweise beobachten können, dass der Wohnungsmarkt reagiert habe und zu anderen Preisen die Mietverträge  abgeschlossen habe. 

 

Herr Geerken fragt an, ob es richtig sei, dass von 104 Betroffenen 80 nicht in Wohnungen verbleiben könnten, weil ihre Miete über dieser Grenze liegen würde. Weiter erkundigt er sich nach der Höhe der Einsparungen.

 

Herr Strege erklärt, diese 104 ist die Anzahl der erhobenen Angebotsmieten im Erhebungszeitraum. Davon seien 22 % günstiger als 4,51 €, d. h. im Erhebungszeitraum hätten 22 % im Angebot zur Verfügung gestanden, die unter diesem qm-Preis fallen würden.

 

Frau Tempel führt bezüglich der Einsparungen aus, mit dem Jobcenter sei für dieses Jahr eine Zielvereinbarung getroffen worden, dass bei den Kosten der Unterkunft in Höhe von ca. 9 Mio. € 1 % eingespart werde. Es gehe hier jedoch in erster Linie darum, eine rechtssichere Angemessenheitsgrenze für die Übernahme der Kosten der Unterkunft nach § 22 SGB II zu haben.

 

Auf die Frage von Herrn Geerken, wie viele Menschen vom Zwangsumzug betroffen seien, antwortet Frau Tempel, diese Frage könne sie jetzt nicht beantworten, da die Erhebung noch nicht durchgeführt worden sei.

 

Frau L. Meyer erkundigt sich, ob die Bundestabelle der Heizkosten ständig aktualisiert werde und ob es Unterschiede bei Alt- und Neubauten geben würde. Abschließend stellt sie fest, auch die SPD-Fraktion habe noch einen großen Beratungsbedarf und werde sich dem Antrag auf Verweisung in die Fraktionen anschließen.

 

Herr Meyer erklärt, der Heizkostenspiegel, der bundesweit erhoben werde, würde jährlich einmal neu erstellt. Die Ergebnisse für das vergangene Jahr erwarte er jetzt im Sommer.

 

Herr Götze stellt heraus, es seien noch viele Fragen offen, sodass man sicherlich noch einmal darüber reden müsse.

 

Frau Marsal fragt an, ob der zehnprozentige Aufschlag, den die Gerichte in der Rechtsprechung einkalkulieren würden, in der Tabelle schon enthalten sei.

 

Diese Frage wird von Herrn Strege verneint.

 

Herr Meyer ergänzt, es handele sich hierbei um die Sicherheitsmage des Gerichts.

 

Herr Kronshagen hält es für unwahrscheinlich, dass eine Familie mit drei Kindern in Emden eine Wohnung für unter 500 € finden würde.

 

Herr Graf bittet darum, dass das Jobcenter nicht gleich eine Heizkostennichtzahlung veranlasse, sondern zunächst die Wohnungen besichtige und dann erst die entsprechenden Bescheide versende.