Die
Vertreter der Stadt Emden in der Gesellschafterversammlung der GEWOBA Emden,
Gesellschaft für Wohnen und Bauen mbH, werden beauftragt
1. sich dem Bericht der Geschäftsführung anzuschließen und den
Abschluss für das Geschäftsjahr 2017 anzunehmen,
2. den Bilanzgewinn in Höhe von 162.357,81 € der Rücklage
zuzuführen
3. der Geschäftsführung und dem Aufsichtsrat für das
Geschäftsjahr 2017 Entlastung zu erteilen.
Herr Fleßner erörtert, das Rechnungsprüfungsamt sei gemäß
Niedersächsischem Kommunalverfassungsgesetz (NKomVG) in Verbindung mit dem
Gesellschaftsvertrag für die Jahresabschlussprüfung zuständig. Der Verband der
Wohnungs- und Immobilienwirtschaft in Niedersachsen und Bremen e. V. sei mit
der Prüfung beauftragt worden. Es sei ein Auftaktgespräch mit dem Prüfer
geführt und die Prüfungsschwerpunkte abgestimmt worden. Der Prüfbericht sei dem
Rechnungsprüfungsamt am 02.07.2018 zur Verfügung gestellt worden. Der
Wirtschaftsprüfer habe einen uneingeschränkten Bestätigungsvermerk erteilt. Die
Prüfung habe zu keinen Einwendungen geführt. Das Rechnungsprüfungsamt schließe
sich dem Prüfungsergebnis an und habe dem Prüfbericht einen
Feststellungsvermerk beigefügt.
Herr Neumann erläutert, die Gesellschaft für Wohnung und Bauen mbH
(GEWOBA Emden) habe für das Geschäftsjahr 2017 einen Bilanzgewinn in Höhe von
162.357,81 € erzielt. Der Prüfungsbericht sei mit einem uneingeschränkten
Bestätigungsvermerk und mit einem Feststellungsvermerk des
Rechnungsprüfungsamtes ergänzt worden.
Das
Jahresergebnis habe sich gegenüber dem Vorjahr um 67.600,00 € verringert. Dies
sei im Wesentlichen auf geringere Erträge aus der Hausbewirtschaftung
zurückzuführen. Die Instandhaltungen seien leicht gestiegen. Darin enthalten
sei ebenfalls die Erlösschmälerung aus der Erstvermietung der Neubauwohnungen
im Wykhoffweg in Borssum. Die Wohnungen seien alle in 2017 fertiggestellt
worden.
Die
Bilanzsumme habe sich um 3.082.900 € auf ca. 28.025.500 € erhöht. Die Erhöhung
begründe sich insbesondere durch den Bau der Anlage im Wykhoffweg sowie
Planungen und Gutachten für das Projekt „Haifischbar“.
Für
Fremdleistungen im Bereich der Instandhaltung seien rund 1,5 Mio. € verwendet
worden. In diesem Bereich sei ebenfalls ein leichter Anstieg zu verzeichnen.
Dies werde unter anderem durch die Preissteigerungen verursacht. Insgesamt
seien Mittel in Höhe von 300.000 € für Badmodernisierung, Klempnerarbeiten und
Heizungsanlagen verwendet worden. Für ca. 140.000 € seien die Fenster in
Bestandswohnungen erneuert worden. Die Malerarbeiten hätten 160.000 € gekostet.
Maurer- und Fliesenarbeiten sowie die Sanierung von Elektroanlagen seien
jeweils mit 80.000 € finanziert worden. Das Niveau der Instandhaltung sei stets
hoch. Alle getätigten Investitionen gehen zu Lasten des Instandhaltungsbudgets,
da es kaum Leerstand gebe, um die Wohnungen vollumfänglich zu sanieren. Die
Anforderungen an Wohnraum sowie die Baukosten steigen stetig. Eine Reduzierung
der Instandhaltung sei nicht ratsam.
Die
Mieterfluktuation betrug im Geschäftsjahr 2017 13,5 %. Dies entspreche 130
Wohnungswechseln. Es seien 26 Kündigungen mit Ortswechsel, 15 Kündigungen mit
Eigenheimbezug innerhalb Emdens sowie 24 Kündigungen mit Eheschließung bzw.
Lebensgemeinschaften begründet worden. 6 Mieter seien verstorben. Die GEWOBA
habe keine Kündigungen wegen Unzufriedenheit erhalten.
Im
Geschäftsjahr 2017 sei ein Reihenhaus in der Torumer Straße 6 und ein
Reihenhaus in der Wilgumer Straße 8 verkauft worden. Diese beiden Reihenhäuser
seien 2007 aus dem Portfolio der Stadt übernommen worden. Im Wirtschaftsjahr
2017 seien für den Neubau am Wykhoffweg Investitionskosten in Höhe von 5,3 Mio.
€ in das Anlagevermögen aktiviert worden.
Herr Hoofdmann bedankt sich für die Ausführungen und bittet um
Wortmeldungen.
Herr Strelow bedankt sich für den umfassenden Bericht. Die GEWOBA
sei eine „städtische Perle“ der Emder Wohnungswirtschaft. Im Bestand seien über
966 Wohnungen. Der Leerstand sei relativ gering. Positiv sei die Umsetzung des Projektes
am Wykhoffweg. Er möchte wissen, wie sich der Posten „Andere Gewinnrücklagen“
in Höhe von ca. 6 Mio. € zusammensetze.
Es
sei begrüßenswert, dass die GEWOBA die sog. „Haifischbar“ sanieren wolle. Das
Haus habe auch in Anbetracht des neuen Hotels eine besondere Bedeutung. Es
werde an der Stelle eine schöne innerstädtische Entwicklung geben.
Die
SPD-Fraktion begrüße insbesondere, dass der Bestand laufend saniert werde, um
die Wohnungen attraktiv zu halten. Die Ansprüche der Mieter ändern sich im Laufe
der Zeit. Er bedankt sich für die hervorragende Arbeit.
Er
regt an, weitere Projekte im Bereich des sozialen Wohnungsbaus zu realisieren.
Die GEWOBA habe ein Eigenkapital von ca. 8,6 Mio. €. Die finanzielle Basis sei
vorhanden. Möglicherweise könnten Fördergelder generiert und in Anspruch
genommen werden, um die nächsten Jahre weitere Sozialwohnungen zu schaffen. Die
Mietanfragen seien enorm.
Herr Neumann erklärt, die Gewinne der Vorjahre würden stets den
freien Rücklagen zugeführt. Es sei der kumulierte Wert der vergangenen Jahre.
Herr Haase bedankt sich ebenfalls für die Ausführungen. Die
GEWOBA sowie die anderen Emder Wohnungsbaugesellschaften leisten hervorragende
Arbeit. Für die Kommunalpolitik sei es äußerst wichtig, dass diese Gesellschaften
engagiert seien und richtige Entscheidungen auf dem Wohnungsmarkt treffen.
Ebenso sei es wichtig, alte Gebäude wie die „Haifischbar“ am
Schweckendieckplatz zu erhalten. Dies könne nur mit einer starken Finanzkraft
erfolgen. Diese scheine laut Geschäftsbericht gewährleistet. Er möchte wissen,
wie viele Kündigungen prozentual pro Jahr erfolgen, weil Emder Familien
Wohneigentum erwerben. Daraus abzuleiten wäre möglicherweise die Einschätzung
der GEWOBA zur Entwicklung des Wohnungsmarktes in den nächsten Jahren. Die
langfristige Planung müsse darauf aufbauen. Weiterhin fragt er, inwieweit die
GEWOBA offensive Wohnraumpolitik im Bereich des Eigentumerwerbes mit fördern
wolle.
Herr Neumann stellt fest, natürlich sei die GEWOBA nur begrenzt
leistungsfähig. Es könne nicht bis ins Unermessliche gebaut werden. Zurzeit
bestehe die Problematik, adäquate Grundstücke zur Verfügung zu haben. Ebenso
seien die enormen Baukosten ein Problem für den sozialen Wohnungsbau. Die Stadt
sowie die GEWOBA arbeite mit an dem Bündnis „Bezahlbares Wohnen in
Niedersachsen“ und habe insbesondere einen Beitrag zu dem Bauen im Bestand und
die Reduktion von Auflagen geleistet. Dies werde nach Zusammenfassung im
Plenarausschuss diskutiert und der Landesregierung vorgelegt, damit möglichst
Verbesserungen auf dem Gebiet des sozialen Wohnungsbaus umgesetzt werden. Dies
betreffe ebenso Mittel für den Denkmalschutz. Er hofft, dass viele Forderungen
im Gesamtentwurf berücksichtigt und die Förderbedingungen verbessert werden.
Zurzeit erhalte die Gesellschaft eine 0 % Finanzierung von der NBank. Eine
Verwaltungsgebühr von 0,5 % müsse dennoch gezahlt werden. Ab der hälftigen
Tilgung reduziere sich diese auf 0,2 %. Im Vergleich zu einem konventionellen
Darlehen sei die Ersparnis nicht sonderlich hoch, die Auflagen jedoch enorm. Ebenso
müsse die Begrenzung der Grundrisse und Quadratmeterzahlen flexibler gestaltet
werden. Eine Planung auf einen Quadratzentimeter genau sei schwierig. Die
GEWOBA plane selbstverständlich weitere Quartiere, die auch sozialen
Wohnungsbau beinhalten. Zunächst müssten jedoch die Grundstücksfragen geklärt
werden. Die Eheschließungen bzw. Lebensgemeinschaften betragen bei den
Kündigungen ca. 18,5 %. Damit einher gehe auch der Bezug des Eigenheimes.
Ansonsten betragen die Kündigungen in der Regel immer zwischen 12 und 13,5 %.
Herr Kronshagen bedankt sich ebenfalls für den Bericht. Auf dem
Ültje-Gelände könne sicherlich sozialer Wohnungsbau errichtet werden.
Herr Mälzer bedankt sich ebenfalls. Die GEWOBA habe gute Arbeit
geleistet, auch wenn die Umsetzung mit der Emsschule nicht gelungen sei. Wunsch
und Wirklichkeit waren weit auseinander. Uneinbringliche Mietforderungen seien
in Höhe von 40.000 € abgeschrieben worden. Die Ausfallquote betrage 0,76 %. Im
Vorjahr habe diese 0,24 % betragen. Er bittet diesbezüglich um Einschätzung, da
die Quote sich verdreifacht habe.
Herr Renken ist ebenfalls der Ansicht, dass das Ültje-Gelände ein
Grundstück sei, wo ein Projekt zum sozialen Wohnungsbau realisiert werden
könnte. Dies sollten aufgrund der Größenordnung mehrere
Wohnungsbaugesellschaften umsetzen.
Auf
einen Antrag der Fraktion Bündnis 90/Die Grünen aus dem Jahre 2016 zur
Fortschreibung des Stadtentwicklungskonzeptes Wohnen sei in der Vorlage folgendes
mitgeteilt worden: „Aufbauend auf die Ergebnisse des Stadtentwicklungskonzeptes
Wohnen wurde die GEWOS GmbH Hamburg beauftragt, ein Soziales Wohnraumversorgungs-
und Entwicklungskonzept zu erarbeiten. Dieses liegt im Entwurf vor.“
Bisher
sei weder ein Entwurf, noch ein Abschlussbericht vorgelegt worden. Dies sei ein
Versäumnis der Verwaltung. Die Verwaltung habe viel Arbeit in die Entwicklung
von neuen Einfamilienhausgebieten investiert und tatsächlich weniger in die
Entwicklung von sozialem Wohnraum. Einfamilienhausbau sei nicht die Kompetenz
der GEWOBA. Die Kernkompetenz der GEWOBA sei der Bereich eines sozial
verträglichen und bezahlbaren Wohnungsbaus.
Die
Gesellschaft sei wirtschaftlich gut aufgestellt. Wichtig seien hinreichende
Förderbedingungen. In Zusammenhang mit der Fortschreibung des
Stadtentwicklungskonzeptes Wohnen sei 2016 dazu mitgeteilt worden, dass für die
Förderung beim Neubau von Wohnungen seit 2016 neue Rahmenbedingungen gelten. In
Gemeinden der Mietstufe 2, zu denen Emden gehöre, könnten zukünftig anders als
bisher Wohnraumfördermittel in Anspruch genommen werden, wenn ein
Wohnraumversorgungskonzept vorliege. Dieses Wohnraumversorgungskonzept liege in
dieser Hinsicht bisher nicht vor. Die Thematik sollte nochmals im Ausschuss für
Stadtentwicklung und Umwelt diskutiert werden, um Fortschritte in diesem
Bereich zu erzielen.
Herr Neumann erörtert, dass das Konzept gerade aktualisiert worden
sei. Die GEWOS habe die Daten abgefragt. Es liege ein Wohnraumversorgungskonzept
vor. Dies sei Bedingung, um überhaupt Fördermittel zu erhalten. Aus diesem
städtebaulichen Programm seien Mittel beantragt worden, um den Bau in Borssum
zu erstellen. Dieser sei zu 100 % belegrechtsgebunden und im Einkommensbereich
des sozialen Wohnungsbaus.
In
der Tat habe es 0,7 % Mietausfall gegeben. In der Kalkulation der Wohnraummiete
werde unterstellt, dass es 2 % Ausfall gebe. Insoweit sei der prognostizierte
Wert noch weit entfernt. Die finanzielle Situation der Mieter sei insgesamt
angespannter als in den Jahren zuvor. Es gebe vermehrt Privatinsolvenzen. Diese
Insolvenzen würden bereinigt. Das Forderungsmanagement sei in den letzten zwei
Jahren straffer organisiert worden, sodass die nicht ertragreichen Positionen
wesentlich schneller ausgebucht werden können. Eine Ausfallquote von 0,7 % sei
überhaupt nicht schlecht.
Herr Jahnke merkt an, dass das Eigenkapital nicht sofort als
Eigenmittel in Anspruch genommen werden können, um in Bauprojekte zu
investieren. Die GEWOBA müsse sich über Darlehnsaufnahmen refinanzieren. Ein
wesentlicher Aspekt sei die Änderung der Förderbedingungen zum sozialen
Wohnungsbau. In Emden gebe es natürlich Chancen. Als Beispiel sei das Ültje-Gelände
genannt worden. Ebenso könnte in Conrebbersweg-West sozialer Wohnungsbau durch
eine Mischbebauung realisiert werden. Die GEWOBA arbeite an der Entwicklung
dieser Themen. Bezahlbarer Wohnraum müsse zunächst definiert werden. In einem
Neubau lassen sich keine Preise von 3,50 € realisieren. Die GEWOBA müsse so
aufgestellt sein, dass sie mit den Projekten keine Verluste machen. Veränderte
Förderbedingungen würden neue Chancen in diesem Bereich bedeuten. Die Darlehen
seien kein wirklicher Zuschuss. Grundstücke würden in nächster Zeit entwickelt.
Politisch müsse gemeinsam daran gearbeitet werden, dass dieses stetig
angekündigte Entwicklungspotenzial auch umgesetzt werde. Im Zusammenhang mit
der Wohnungsbau Nord GmbH & Co. KG (WBN) sei die Stadt durchaus ein erhebliches
Risiko eingegangen. Der Investor sorge insbesondere in Barenburg für
Wohnungsqualität im Bereich sozialer Wohnraum. Es seien bereits einige
Maßnahmen umgesetzt worden. Für weitere große Maßnahmen bedarf es adäquater
Förderbedingungen.
Herr Strelow stimmt zu, dass es nicht alleine Aufgabe der GEWOBA
sei, den sozialen Wohnungsbau voranzutreiben. Ihm ging es bei der Frage im
Wesentlichen darum, was die GEWOBA im Rahmen der vorhandenen Mittel umsetzen
könne. Jede Wohnung helfe, die angespannte Situation in diesem Bereich zu
verbessern. Bei den Fraktionen werde oft nach bezahlbarem Wohnraum ohne
erhebliche Mängel angefragt. Zurzeit seien die Förderbedingungen nicht optimal.
Im nächsten Ausschuss für Stadtentwicklung und Umwelt sollte das Konzept zum Thema
sozialer Wohnungsbau vorgestellt werden. Die Rahmenbedingungen müssen dargelegt
werden. Möglicherweise könnten die Grenzen bei den Quadratmeterzahlen verändert
werden.
Herr Hoofdmann bittet um einen Sachstand zur Sanierung der
„Haifischbar“.
Herr Neumann teilt mit, am heutigen Tag habe eine abschließende
Sitzung mit den Fachplanern stattgefunden. In zwei bis drei Wochen würden die
Ausschreibungen versendet. Im Oktober könnten diese nach den Submissionen
ausgewertet werden. Anschließend liege eine verlässliche und kalkulierbare
Übersicht der Kosten vor. Im Moment sei es schwierig, den prognostizierten Wert
zu erreichen, da viel weniger Firmen überhaupt auf Ausschreibungsanfragen
reagieren. Natürlich würden die Firmen Neubauanfragen bevorzugen. Diese lassen
sich schneller kalkulieren als eine komplexe Sanierung eines Gebäudes aus dem
19. Jahrhundert. Eventuell gebe es für einige Gewerke überhaupt keine
Rückmeldung. Sollten die Kosten im Rahmen liegen, könnte Ende des Jahres mit
der Sanierung begonnen werden. Ansonsten müsste möglicherweise nochmal neu
ausgeschrieben werden. Die kalkulierte Bauzeit betrage ein Jahr. Der
Bauzeitenplan sei in dem heutigen Gespräch abgestimmt worden.
Es
blieben keine Mittel für weitere Maßnahmen, wenn die GEWOBA dauerhaft nur
günstigen sozialen Wohnungsbau betreibe. Die Wohnungsbaugesellschaften müssen
einen Mix an Wohnungen auf dem Markt anbieten, um überhaupt eine
Durchschnittsrendite zu erreichen. Ebenso werden bessere Förder- und
Rahmenbedingungen benötigt. In Borssum koste der Quadratmeter netto 7 €. Dies
sei zwar der teuerste Wohnraum im Bestand, dennoch sozialer Wohnungsbau. Im
Innenstadtbereich koste eine voll sanierte Wohnung mit Balkon 6 €. Die
Baukosten seien in Borssum um 1,3 % überschritten worden.
Herr Ohling und Herr
Hoofdmann nehmen gem. § 41 NKomVG an der Beschlussfassung nicht teil.