Beschluss: einstimmig

Die Vertreter der Stadt Emden in der Gesellschafterversammlung der GEWOBA Emden, Gesellschaft für Wohnen und Bauen mbH, werden beauftragt

 

1.         sich dem Bericht der Geschäftsführung anzuschließen und den Abschluss für das Geschäftsjahr 2017 anzunehmen,

2.         den Bilanzgewinn in Höhe von 162.357,81 € der Rücklage zuzuführen

3.         der Geschäftsführung und dem Aufsichtsrat für das Geschäftsjahr 2017 Entlastung zu erteilen.


Herr Fleßner erörtert, das Rechnungsprüfungsamt sei gemäß Niedersächsischem Kommunalverfassungsgesetz (NKomVG) in Verbindung mit dem Gesellschaftsvertrag für die Jahresabschlussprüfung zuständig. Der Verband der Wohnungs- und Immobilienwirtschaft in Niedersachsen und Bremen e. V. sei mit der Prüfung beauftragt worden. Es sei ein Auftaktgespräch mit dem Prüfer geführt und die Prüfungsschwerpunkte abgestimmt worden. Der Prüfbericht sei dem Rechnungsprüfungsamt am 02.07.2018 zur Verfügung gestellt worden. Der Wirtschaftsprüfer habe einen uneingeschränkten Bestätigungsvermerk erteilt. Die Prüfung habe zu keinen Einwendungen geführt. Das Rechnungsprüfungsamt schließe sich dem Prüfungsergebnis an und habe dem Prüfbericht einen Feststellungsvermerk beigefügt.

 

Herr Neumann erläutert, die Gesellschaft für Wohnung und Bauen mbH (GEWOBA Emden) habe für das Geschäftsjahr 2017 einen Bilanzgewinn in Höhe von 162.357,81 € erzielt. Der Prüfungsbericht sei mit einem uneingeschränkten Bestätigungsvermerk und mit einem Feststellungsvermerk des Rechnungsprüfungsamtes ergänzt worden.

 

Das Jahresergebnis habe sich gegenüber dem Vorjahr um 67.600,00 € verringert. Dies sei im Wesentlichen auf geringere Erträge aus der Hausbewirtschaftung zurückzuführen. Die Instandhaltungen seien leicht gestiegen. Darin enthalten sei ebenfalls die Erlösschmälerung aus der Erstvermietung der Neubauwohnungen im Wykhoffweg in Borssum. Die Wohnungen seien alle in 2017 fertiggestellt worden.

 

Die Bilanzsumme habe sich um 3.082.900 € auf ca. 28.025.500 € erhöht. Die Erhöhung begründe sich insbesondere durch den Bau der Anlage im Wykhoffweg sowie Planungen und Gutachten für das Projekt „Haifischbar“.

 

Für Fremdleistungen im Bereich der Instandhaltung seien rund 1,5 Mio. € verwendet worden. In diesem Bereich sei ebenfalls ein leichter Anstieg zu verzeichnen. Dies werde unter anderem durch die Preissteigerungen verursacht. Insgesamt seien Mittel in Höhe von 300.000 € für Badmodernisierung, Klempnerarbeiten und Heizungsanlagen verwendet worden. Für ca. 140.000 € seien die Fenster in Bestandswohnungen erneuert worden. Die Malerarbeiten hätten 160.000 € gekostet. Maurer- und Fliesenarbeiten sowie die Sanierung von Elektroanlagen seien jeweils mit 80.000 € finanziert worden. Das Niveau der Instandhaltung sei stets hoch. Alle getätigten Investitionen gehen zu Lasten des Instandhaltungsbudgets, da es kaum Leerstand gebe, um die Wohnungen vollumfänglich zu sanieren. Die Anforderungen an Wohnraum sowie die Baukosten steigen stetig. Eine Reduzierung der Instandhaltung sei nicht ratsam.

 

Die Mieterfluktuation betrug im Geschäftsjahr 2017 13,5 %. Dies entspreche 130 Wohnungswechseln. Es seien 26 Kündigungen mit Ortswechsel, 15 Kündigungen mit Eigenheimbezug innerhalb Emdens sowie 24 Kündigungen mit Eheschließung bzw. Lebensgemeinschaften begründet worden. 6 Mieter seien verstorben. Die GEWOBA habe keine Kündigungen wegen Unzufriedenheit erhalten.

 

Im Geschäftsjahr 2017 sei ein Reihenhaus in der Torumer Straße 6 und ein Reihenhaus in der Wilgumer Straße 8 verkauft worden. Diese beiden Reihenhäuser seien 2007 aus dem Portfolio der Stadt übernommen worden. Im Wirtschaftsjahr 2017 seien für den Neubau am Wykhoffweg Investitionskosten in Höhe von 5,3 Mio. € in das Anlagevermögen aktiviert worden.

 

Herr Hoofdmann bedankt sich für die Ausführungen und bittet um Wortmeldungen.

 

Herr Strelow bedankt sich für den umfassenden Bericht. Die GEWOBA sei eine „städtische Perle“ der Emder Wohnungswirtschaft. Im Bestand seien über 966 Wohnungen. Der Leerstand sei relativ gering. Positiv sei die Umsetzung des Projektes am Wykhoffweg. Er möchte wissen, wie sich der Posten „Andere Gewinnrücklagen“ in Höhe von ca. 6 Mio. € zusammensetze.

 

Es sei begrüßenswert, dass die GEWOBA die sog. „Haifischbar“ sanieren wolle. Das Haus habe auch in Anbetracht des neuen Hotels eine besondere Bedeutung. Es werde an der Stelle eine schöne innerstädtische Entwicklung geben.

 

Die SPD-Fraktion begrüße insbesondere, dass der Bestand laufend saniert werde, um die Wohnungen attraktiv zu halten. Die Ansprüche der Mieter ändern sich im Laufe der Zeit. Er bedankt sich für die hervorragende Arbeit.

 

Er regt an, weitere Projekte im Bereich des sozialen Wohnungsbaus zu realisieren. Die GEWOBA habe ein Eigenkapital von ca. 8,6 Mio. €. Die finanzielle Basis sei vorhanden. Möglicherweise könnten Fördergelder generiert und in Anspruch genommen werden, um die nächsten Jahre weitere Sozialwohnungen zu schaffen. Die Mietanfragen seien enorm.

 

Herr Neumann erklärt, die Gewinne der Vorjahre würden stets den freien Rücklagen zugeführt. Es sei der kumulierte Wert der vergangenen Jahre.

 

Herr Haase bedankt sich ebenfalls für die Ausführungen. Die GEWOBA sowie die anderen Emder Wohnungsbaugesellschaften leisten hervorragende Arbeit. Für die Kommunalpolitik sei es äußerst wichtig, dass diese Gesellschaften engagiert seien und richtige Entscheidungen auf dem Wohnungsmarkt treffen. Ebenso sei es wichtig, alte Gebäude wie die „Haifischbar“ am Schweckendieckplatz zu erhalten. Dies könne nur mit einer starken Finanzkraft erfolgen. Diese scheine laut Geschäftsbericht gewährleistet. Er möchte wissen, wie viele Kündigungen prozentual pro Jahr erfolgen, weil Emder Familien Wohneigentum erwerben. Daraus abzuleiten wäre möglicherweise die Einschätzung der GEWOBA zur Entwicklung des Wohnungsmarktes in den nächsten Jahren. Die langfristige Planung müsse darauf aufbauen. Weiterhin fragt er, inwieweit die GEWOBA offensive Wohnraumpolitik im Bereich des Eigentumerwerbes mit fördern wolle.

 

Herr Neumann stellt fest, natürlich sei die GEWOBA nur begrenzt leistungsfähig. Es könne nicht bis ins Unermessliche gebaut werden. Zurzeit bestehe die Problematik, adäquate Grundstücke zur Verfügung zu haben. Ebenso seien die enormen Baukosten ein Problem für den sozialen Wohnungsbau. Die Stadt sowie die GEWOBA arbeite mit an dem Bündnis „Bezahlbares Wohnen in Niedersachsen“ und habe insbesondere einen Beitrag zu dem Bauen im Bestand und die Reduktion von Auflagen geleistet. Dies werde nach Zusammenfassung im Plenarausschuss diskutiert und der Landesregierung vorgelegt, damit möglichst Verbesserungen auf dem Gebiet des sozialen Wohnungsbaus umgesetzt werden. Dies betreffe ebenso Mittel für den Denkmalschutz. Er hofft, dass viele Forderungen im Gesamtentwurf berücksichtigt und die Förderbedingungen verbessert werden. Zurzeit erhalte die Gesellschaft eine 0 % Finanzierung von der NBank. Eine Verwaltungsgebühr von 0,5 % müsse dennoch gezahlt werden. Ab der hälftigen Tilgung reduziere sich diese auf 0,2 %. Im Vergleich zu einem konventionellen Darlehen sei die Ersparnis nicht sonderlich hoch, die Auflagen jedoch enorm. Ebenso müsse die Begrenzung der Grundrisse und Quadratmeterzahlen flexibler gestaltet werden. Eine Planung auf einen Quadratzentimeter genau sei schwierig. Die GEWOBA plane selbstverständlich weitere Quartiere, die auch sozialen Wohnungsbau beinhalten. Zunächst müssten jedoch die Grundstücksfragen geklärt werden. Die Eheschließungen bzw. Lebensgemeinschaften betragen bei den Kündigungen ca. 18,5 %. Damit einher gehe auch der Bezug des Eigenheimes. Ansonsten betragen die Kündigungen in der Regel immer zwischen 12 und 13,5 %.

 

Herr Kronshagen bedankt sich ebenfalls für den Bericht. Auf dem Ültje-Gelände könne sicherlich sozialer Wohnungsbau errichtet werden.

 

Herr Mälzer bedankt sich ebenfalls. Die GEWOBA habe gute Arbeit geleistet, auch wenn die Umsetzung mit der Emsschule nicht gelungen sei. Wunsch und Wirklichkeit waren weit auseinander. Uneinbringliche Mietforderungen seien in Höhe von 40.000 € abgeschrieben worden. Die Ausfallquote betrage 0,76 %. Im Vorjahr habe diese 0,24 % betragen. Er bittet diesbezüglich um Einschätzung, da die Quote sich verdreifacht habe.

 

Herr Renken ist ebenfalls der Ansicht, dass das Ültje-Gelände ein Grundstück sei, wo ein Projekt zum sozialen Wohnungsbau realisiert werden könnte. Dies sollten aufgrund der Größenordnung mehrere Wohnungsbaugesellschaften umsetzen.

 

Auf einen Antrag der Fraktion Bündnis 90/Die Grünen aus dem Jahre 2016 zur Fortschreibung des Stadtentwicklungskonzeptes Wohnen sei in der Vorlage folgendes mitgeteilt worden: „Aufbauend auf die Ergebnisse des Stadtentwicklungskonzeptes Wohnen wurde die GEWOS GmbH Hamburg beauftragt, ein Soziales Wohnraumversorgungs- und Entwicklungskonzept zu erarbeiten. Dieses liegt im Entwurf vor.“

Bisher sei weder ein Entwurf, noch ein Abschlussbericht vorgelegt worden. Dies sei ein Versäumnis der Verwaltung. Die Verwaltung habe viel Arbeit in die Entwicklung von neuen Einfamilienhausgebieten investiert und tatsächlich weniger in die Entwicklung von sozialem Wohnraum. Einfamilienhausbau sei nicht die Kompetenz der GEWOBA. Die Kernkompetenz der GEWOBA sei der Bereich eines sozial verträglichen und bezahlbaren Wohnungsbaus.

 

Die Gesellschaft sei wirtschaftlich gut aufgestellt. Wichtig seien hinreichende Förderbedingungen. In Zusammenhang mit der Fortschreibung des Stadtentwicklungskonzeptes Wohnen sei 2016 dazu mitgeteilt worden, dass für die Förderung beim Neubau von Wohnungen seit 2016 neue Rahmenbedingungen gelten. In Gemeinden der Mietstufe 2, zu denen Emden gehöre, könnten zukünftig anders als bisher Wohnraumfördermittel in Anspruch genommen werden, wenn ein Wohnraumversorgungskonzept vorliege. Dieses Wohnraumversorgungskonzept liege in dieser Hinsicht bisher nicht vor. Die Thematik sollte nochmals im Ausschuss für Stadtentwicklung und Umwelt diskutiert werden, um Fortschritte in diesem Bereich zu erzielen.

 

Herr Neumann erörtert, dass das Konzept gerade aktualisiert worden sei. Die GEWOS habe die Daten abgefragt. Es liege ein Wohnraumversorgungskonzept vor. Dies sei Bedingung, um überhaupt Fördermittel zu erhalten. Aus diesem städtebaulichen Programm seien Mittel beantragt worden, um den Bau in Borssum zu erstellen. Dieser sei zu 100 % belegrechtsgebunden und im Einkommensbereich des sozialen Wohnungsbaus.

 

In der Tat habe es 0,7 % Mietausfall gegeben. In der Kalkulation der Wohnraummiete werde unterstellt, dass es 2 % Ausfall gebe. Insoweit sei der prognostizierte Wert noch weit entfernt. Die finanzielle Situation der Mieter sei insgesamt angespannter als in den Jahren zuvor. Es gebe vermehrt Privatinsolvenzen. Diese Insolvenzen würden bereinigt. Das Forderungsmanagement sei in den letzten zwei Jahren straffer organisiert worden, sodass die nicht ertragreichen Positionen wesentlich schneller ausgebucht werden können. Eine Ausfallquote von 0,7 % sei überhaupt nicht schlecht.

 

Herr Jahnke merkt an, dass das Eigenkapital nicht sofort als Eigenmittel in Anspruch genommen werden können, um in Bauprojekte zu investieren. Die GEWOBA müsse sich über Darlehnsaufnahmen refinanzieren. Ein wesentlicher Aspekt sei die Änderung der Förderbedingungen zum sozialen Wohnungsbau. In Emden gebe es natürlich Chancen. Als Beispiel sei das Ültje-Gelände genannt worden. Ebenso könnte in Conrebbersweg-West sozialer Wohnungsbau durch eine Mischbebauung realisiert werden. Die GEWOBA arbeite an der Entwicklung dieser Themen. Bezahlbarer Wohnraum müsse zunächst definiert werden. In einem Neubau lassen sich keine Preise von 3,50 € realisieren. Die GEWOBA müsse so aufgestellt sein, dass sie mit den Projekten keine Verluste machen. Veränderte Förderbedingungen würden neue Chancen in diesem Bereich bedeuten. Die Darlehen seien kein wirklicher Zuschuss. Grundstücke würden in nächster Zeit entwickelt. Politisch müsse gemeinsam daran gearbeitet werden, dass dieses stetig angekündigte Entwicklungspotenzial auch umgesetzt werde. Im Zusammenhang mit der Wohnungsbau Nord GmbH & Co. KG (WBN) sei die Stadt durchaus ein erhebliches Risiko eingegangen. Der Investor sorge insbesondere in Barenburg für Wohnungsqualität im Bereich sozialer Wohnraum. Es seien bereits einige Maßnahmen umgesetzt worden. Für weitere große Maßnahmen bedarf es adäquater Förderbedingungen.

 

Herr Strelow stimmt zu, dass es nicht alleine Aufgabe der GEWOBA sei, den sozialen Wohnungsbau voranzutreiben. Ihm ging es bei der Frage im Wesentlichen darum, was die GEWOBA im Rahmen der vorhandenen Mittel umsetzen könne. Jede Wohnung helfe, die angespannte Situation in diesem Bereich zu verbessern. Bei den Fraktionen werde oft nach bezahlbarem Wohnraum ohne erhebliche Mängel angefragt. Zurzeit seien die Förderbedingungen nicht optimal. Im nächsten Ausschuss für Stadtentwicklung und Umwelt sollte das Konzept zum Thema sozialer Wohnungsbau vorgestellt werden. Die Rahmenbedingungen müssen dargelegt werden. Möglicherweise könnten die Grenzen bei den Quadratmeterzahlen verändert werden.

 

Herr Hoofdmann bittet um einen Sachstand zur Sanierung der „Haifischbar“.

 

Herr Neumann teilt mit, am heutigen Tag habe eine abschließende Sitzung mit den Fachplanern stattgefunden. In zwei bis drei Wochen würden die Ausschreibungen versendet. Im Oktober könnten diese nach den Submissionen ausgewertet werden. Anschließend liege eine verlässliche und kalkulierbare Übersicht der Kosten vor. Im Moment sei es schwierig, den prognostizierten Wert zu erreichen, da viel weniger Firmen überhaupt auf Ausschreibungsanfragen reagieren. Natürlich würden die Firmen Neubauanfragen bevorzugen. Diese lassen sich schneller kalkulieren als eine komplexe Sanierung eines Gebäudes aus dem 19. Jahrhundert. Eventuell gebe es für einige Gewerke überhaupt keine Rückmeldung. Sollten die Kosten im Rahmen liegen, könnte Ende des Jahres mit der Sanierung begonnen werden. Ansonsten müsste möglicherweise nochmal neu ausgeschrieben werden. Die kalkulierte Bauzeit betrage ein Jahr. Der Bauzeitenplan sei in dem heutigen Gespräch abgestimmt worden.

 

Es blieben keine Mittel für weitere Maßnahmen, wenn die GEWOBA dauerhaft nur günstigen sozialen Wohnungsbau betreibe. Die Wohnungsbaugesellschaften müssen einen Mix an Wohnungen auf dem Markt anbieten, um überhaupt eine Durchschnittsrendite zu erreichen. Ebenso werden bessere Förder- und Rahmenbedingungen benötigt. In Borssum koste der Quadratmeter netto 7 €. Dies sei zwar der teuerste Wohnraum im Bestand, dennoch sozialer Wohnungsbau. Im Innenstadtbereich koste eine voll sanierte Wohnung mit Balkon 6 €. Die Baukosten seien in Borssum um 1,3 % überschritten worden.

 

Herr Ohling und Herr Hoofdmann nehmen gem. § 41 NKomVG an der Beschlussfassung nicht teil.